Wohnrechte bei Übertragung von Grundstücken

Bei einer Grundstückstransaktion empfiehlt es sich, schon im Voraus eine genaue Prüfung der Sachlage vorzunehmen, um eine erhöhte Immobilienertragsteuerbelastung zu vermeiden.

Wird beim Verkauf eines Grundstücks auf diesem ein unentgeltliches Wohnrecht neu eingeräumt, ein bereits bestehendes unentgeltliches Wohnrecht vom Käufer übernommen oder dem Verkäufer an einem anderen Grundstück ein unentgeltliches Wohnrecht neu eingeräumt, so kann das zu einer erhöhten Immobilienertragsteuerbelastung führen. Es empfiehlt sich daher eine genaue Prüfung der Sachlage bereits im Vorfeld der Grundstückstransaktion vorzunehmen.

30%ige Immobilienertragsteuer

Sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen der 30%igen Immobilienertragsteuer. Neben dem Kaufpreis kann dabei auch die Einräumung oder Übernahme eines Wohnrechtes Gegenleistung für die Übertragung einer Liegenschaft darstellen und somit zu einer Erhöhung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns führen. Entscheidend dafür ist nach Ansicht der Finanzverwaltung insbesondere, ob das Wohnrecht im Zuge der Grundstücksübertragung neu eingeräumt oder ein bloß bereits bestehendes Wohnrecht übernommen wird. Auch gilt es zu prüfen, ob das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist oder bloß schuldrechtlich eingeräumt wird.

Erhöhte Immobilienertragsteuer

Zu einer erhöhten Immobilienertragsteuer kommt es nach Ansicht der Finanzverwaltung etwa in folgenden Fällen:

1. A überträgt ein unbelastetes Grundstück an B, wobei B das bloß schuldrechtlich eingeräumte Wohnrecht des C an diesem Grundstück akzeptiert. In diesem Fall ist von einer Gegenleistung auszugehen, weil es sich um die Übernahme einer persönlichen Schuld handelt. Neben dem Kaufpreis ist daher auch der Wert des Wohnrechts immobilienertragsteuerpflichtig.
   
2. Ebenfalls zu einer erhöhten Immobilienertragsteuerbelastung führt die Übertragung einer unbelasteten Liegenschaft von A an B, wenn A dafür jedoch ein Wohnrecht an einem anderen Grundstück erhält. Auch in diesem Fall stellt die Einräumung des Wohnrechts eine Gegenleistung für den Verkauf der Liegenschaft dar und unterliegt der Immobilienertragsteuer.

Keine Gegenleistung und somit kein immobilienertragsteuerpflichtiger Vorgang liegt nach Ansicht der Finanz etwa in folgendem Fall vor:

• A übergibt an B eine Liegenschaft und behält sich zugleich ein Wohnrecht vor. Es liegt keine immobilienertragsteuerpflichtige Gegenleistung vor (unabhängig davon ob das Wohnrecht bloß schuldrechtlich eingeräumt wurde oder im Grundbuch einverleibt ist).

Ob es beim Verkauf eines Grundstücks samt Einräumung eines Wohnrechts oder bei der Übernahme eines bereits bestehenden Wohnrechts tatsächlich zu einer erhöhten Immobilienertragsteuerbelastung kommt, ist stets im jeweiligen Einzelfall zu beurteilen. Wir unterstützen und beraten Sie dabei gerne!